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北京二手房“涨价”真相

2013-02-22 01:44 张晨霞

摘要:    春节过后,年前北京火热的新房市场“静悄悄”,但有关二手房坐地涨价的消息不断,果真一夜之间大火了?

朝阳区“房屋交易大厅”已看不到通宵排队的人群    摄影/实习记者  

  春节过后,北京出现了一个奇怪的现象:年前火热的新房市场“静悄悄”,但有关二手房坐地涨价的消息不断,中介也“火上加油”,不分黑天白夜发送手机短信,催人卖房、买房,告知“税费要涨、房价要涨”。北京二手房市场果真一夜之间大火了么?

  近日,记者以购房人的身份,探访多家中介门店并跟着经纪人看了多处房子后了解到,眼下,北京二手房市场业主开价确实在一涨再涨,但同地区、同品质类型房屋实际成交价格却并未出现明显起伏。可以肯定的是,目前,北京二手房市场处在“卖房人预期高涨、买房人试探房价”的胶着状态。

  看房人到了

  房主当面提价60万

  2月19日下午3点左右,还在节日中的北京在阳光下暖洋洋的一点儿都不冷,迎面而来的风俨然有了春天的气息。记者坐着链家地产新黄四店置业顾问大刘的电动车,按约来到了富仁名苑小区看房。

  富仁名苑北靠北土城遗址公园,东邻樱花园西路。要看的这套房在链家地产网上标价600万元,坐落在小区中心。快到楼门口时,大刘接了个同事电话后说:“同事刚和我说房主把价格稍微提了一下。”

  一进门,房子的男主人就拍着大刘肩膀说:“网上标的价太低了,快帮我改成660万!”或许是看到记者一脸惊讶,女主人解释说,房子是去年10月挂出去的,总价一直标了600万没调过。她强调:“149平方米,单价4万多一点儿,户型很好,三间卧室都朝南。楼上的房子单价都到4.7万/平方米,虽然一楼是要便宜一些,但以前的价实在低太多了。”

  当面涨价60万让记者惊讶无比。回中介门店的路上,大刘却说:“最后成交价应该可以降到630万。”他接着又说:“卖家看节后行情涨了就坐地加价,不过如果付款方式好,我能帮你争取到600万成交。”

  三天六拨人看房

  高报价下买房人“只看不买”

  随后,记者又按约到了安定门链家房产西营房店。置业顾问小李早已经在等着了。小李是个20多岁的小女孩,一路和记者走着去了目的地——北二环边上华府景园小区,10分钟的路程中,她把房子的情况全部和记者讲了一遍。

  和周边的小区相比,华府景园显然要略“高档一点”,但仍然显得有点老旧。它的最大卖点是离安定门地铁站步行不到10分钟。目标房源在小区中间一栋楼的二楼,单价5.1万/平方米,总价530余万元。一进门,房主就抱怨,“初九挂出去到现在,看房的人就没断过,太受打扰了!”原来,三天内,这套房子已经有六拨人来看过了。

  房主告诉记者已经有人看中了这套房子,正在谈价格:“他对户型挺满意的,但觉得价格贵。但现在行情就是这样!”房主的语气非常坚决。小李偷偷告诉记者,如果要买的话,不用担心价格太高,因为“这几天虽然看的人多,但因报价高,继续深谈的人几乎没有。”

  记者与购房人刘彧(化名)、赵华(化名)等人交谈也了解到,确实如小李所说,虽然不少买房人确实想尽早买房,但在高报价下,往往让他们“望而却步”。毋庸置疑的是,年后二手房市场进入了买家大量看房、卖家大涨价、互相试探阶段,再加上市场不时传出各种不确定政策变动信息,使得目前二手房价格存在一定虚高,虚高的房价下,真正出手购房的人也不多。

  小户型成交活跃

  70平方米以下小户型确实涨了

  调查显示,一个比较突出的现象是:近期,70平方米以下的小户型节后报价和成交价涨幅均明显高于大户型。

  大刘告诉记者,“大户型二手房的单价涨了两三千,不算多,且大户型最后的成交价一般会低于网上的报价。但小户型均价和成交价涨得幅度却要大很多。”他强调,“我经手过的安华西里三区54平方米的二手房,同类型的房源,去年年初总价大概是150万成交,到了去年年底涨到220万到230万,前天刚成交一套,成交价则到了270万。”

  位于北五环外的天居园小区59平方米的小户型二手房,在节前的成交价为165万,而现在报价已经涨到190万。“三环内学区房的小户型涨价更厉害,要是多位买家同时看中一套房子,就谁出的价高卖给谁,有的成交价能炒到每平方米6、7万甚至8万元。”交大西门附近一家中介门店的经纪人告诉记者。

  第一现场

  “交易大厅”节后清闲

  节前因为办理过户登记业务爆满的市朝阳区房屋权属登记中心节后恢复了平静,之前通宵排队的人群消失了。记者昨日上午10点半来到该中心,看到取号的窗口并没有很多人排队,办事大厅里等待办理业务的人三三两两地坐在座位上。据了解,朝阳区房屋权属登记工作量一直位居北京市第一,占全市房屋登记总量的30%左右。

  据大厅一楼正门附近的咨询台工作人员介绍,每年从初七到十五这段时间办理业务的人都不算多。“大厅每天大约发400个号,年前的那几天上午10点半左右号就都没了,而初七初八的号当天都没有发完,初九的号到下午三点半才发完,初十的号也是下午两点多发完的。”链家中介小王表示,年后办理过户业务的人比年前少多了,“年前有一次我凌晨3点多就去取号窗口排队,才拿到了一张下午的号。”

  “年前过户的人太多了,可能是大家都想赶在年前把房子的事儿办好,踏踏实实地过年”。上述咨询台工作人员介绍,节后一般是年前已经签约但没有来得及办理过户的客户,而节后签约成功的客户目前还没有进行到办理过户手续这一步骤,“到十五以后过户的人就会多了”。

  财经观察

  买房要多看自己的需求

  过了一个春节,二手房突然又热了,是经济再次腾飞?还是热钱再次涌入?或是房产供给突然降低一半?……这些能够直接影响购房的因素显然都没有改变。唯一发生改变的可能只有预期。无论是网上还是饭局中,一大话题就是房子又开始跳着上涨了。

  于是,有房的人迅速盘算了一下自己名下的房产,算一算自己身价是否又蹿升了,或是拿起电话通知中介,房子要再挂高50万元;没房的人终于又开始吐槽,问候任志强,咒骂龚爱爱等一股脑儿说出来,大致意思就是,房价搞得生活都错乱了。

  从最近的成交来看,市场并没有出现大起大落。有人报高价,这是他的权利,但并不意味着一定会成交。购房人不要因为这些风吹草动就坐立不安。当然,也不是说都不要买房,或者等待房价下跌。问题的关键还是要看购房是何种需求。

  至于涨跌判断,只要咱们在市场之中,就很难判断未来趋势,经济学家谢国忠说房价会跌掉一半,地产大佬任志强说房价不能不涨……既然断不了涨跌趋势,那就研究咱们自己的需求和钱包,这样,或许问题就简化多了。

  财经关注 中介近期两大热门“忽悠”短信

  “经适房政策要变”?

  “尊敬的业主,最近获悉经济适用房交易政策要发生变动,如果您的经济适用房要脱手或者改商,请尽快办理,据悉4月份就会有政策出台,交易成本会大幅增加。××小区已经开始集中办理过户了。”

  因为春节期间,北京住建委曾再次明确“将逐步建立经济适用房封闭运行机制,拟规定今后新购买的经济适用房将不得上市交易”,因此,不少此前购买经济适用房的业主一看这些消息,着急忙慌便去经转商。

  实际上,早在2008年的文件中,北京已经对经济适用房交易做出了明确的规定,大原则是“老房老办法,新房新办法”。经济适用房以购买时间来分,大致分为2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封闭政策公布前的,以及封闭政策之后的。

  只要是封闭政策发布之前的经适房,满五年之后都可以上市交易。其中,2008年4月8日前买的,交易时需要按出售价格10%补土地收益款。2008年4月8日之后到封闭政策出台前买的经适房,需要按照购买价格和同地段商品房指导价差额的70%交土地收益款。

  “过户指导价要调整”?

  “业主,您好。确切消息,3月份北京将上调二手房过户指导价,这意味着节后二手房买卖税费将大幅提高。如果您想买房,请尽快做决定。”

  二手房过户指导价实际上是指二手房过户最低计税价格。北京市二手房最低计税价格是二手房买卖中的计税基数,目前北京采取的是一房一价模式。最新的一次调整发生在2011年12月10日。

  从费用的角度来看,调整指导价会增加交易成本。由于现在房价大多比指导价高1-3倍,如果正常情况下指导价上调一倍,交易房产是应税基础理论上也上涨一倍。一套98平方米指导价是1.8万的房产,税费将从14万左右上涨至29万左右。

  不过从上次调整指导价的成交来看,房价并没有因为指导价调整而出现明显波动,交易量也相对平稳。市民不要因为指导价调整预期打乱买房节奏,否则得不偿失。毕竟是为了买房而交税,而不是为了交税而买房。

  业内声音

  苗乐如(中国房地产业协会秘书长):市场回暖或是传言出现的直接原因,而与2012年市场“寒冬”的不正常表现相比,目前成交量及房价的上涨仍属合理区间。尽管一线城市以北京、上海为主的春节楼市出现成交量反弹、房价攀升态势,但对整体楼市来说,并不具代表性。此外,“保护首套房刚性需求,支持合理的改善性需求”是政策调控的主基调,因此,从中央政策意图上来分析,传言也不可信。

  左晖(链家董事长):关于北京二手房价,链家从2006年开始系统统计,至今85个月。从过去37个月北京链家成交的130323宗平均值看,假定2010年12月成交单价为100,可看出同年1月为74,2011年12月89,2012年12月115,2013年1月为117。因此,结论是:价在涨,但没那么夸张!

  李文杰(中原地产华北区董事总经理):暴涨是个别的情况,据我们的监测显示,房价是略有上升但并无异动。管理部门在进行对房地产市场调控的同时也应该调控人们对市场的心理预期。此外,新政策的不确定性对二手房市场的影响也非常大。

  本版文/本报记者 范辉 实习记者  石禹

责任编辑:张晨霞

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