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铁路项目建设用地批报工作

2015-11-17 22:45 费菲

铁路项目建设用地批报工作

省国土资源厅    胡久青

主要内容

一、征地报批工作的原则;

二、法律法规和规范性文件解读;

三、如何组织铁路项目建设用地报批;

四、征地报批需把握的重点及难点;

五、铁路项目用地报批过程中存在的问题;

六、征地涉及的补偿安置及规费。

 

一、征地报批工作的原则

保护耕地资源

节约集约土地

依法依规用地

维护群众合法权益

二、省以上铁路项目建设用地审批依据(法律法规和规范性文件解读)

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3.《江苏省土地管理条例》

4.《建设用地审查报批管理办法》 (国土资源部令3号)

5.《省政府办公厅关于印发江苏省建设用地审批办法的通知》 (苏政办发〔2005115号)

6.《省政府关于调整征地补偿标准的通知》 (苏政发〔201140号)

7.《关于进一步完善建设用地审查报批工作的通知》 (苏国土资规发〔20111号)

8.《江苏省国土资源厅关于转发<国土资源部关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知>的通知》(苏国土资发〔2012432号)

9.《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》(省政府令第93号)

10.国土资源部《关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》(国土资发〔201277号;

12.土地复垦条例(国务院令第592号);

13.省政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征收标准意见的通知((苏政办发〔2011120号);

14.省国土资源厅、财政厅关于印发《江苏省补充耕地指标交易管理暂行办法》的通知(苏国土资发〔201410号)

15.省政府办公厅转发省交通厅省国土资源厅关于调整高速公路建设项目征地补偿安置标准的通知(苏政办发〔2011117)

 

(一)基本国策

《土地管理法》第三条   十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

(二)用途管制制度

《土地管理法》第四条    国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

  《土地管理法实施条例》 第十条   依照《土地管理法》规定,土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。 

  《江苏省土地管理条例》 第二条   地方各级人民政府必须贯彻执行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策,加强土地资源和土地资产管理。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护;依法实行土地有偿使用制度,防止土地资产流失。

()建设用地总量控制

《土地管理法》第二十四条    各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。

  《土地管理法实施条例》  第十三条  各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理,实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达,必须严格执行。

    土地利用年度计划应当包括下列内容:

    1.农用地转用计划指标;

    2.耕地保有量计划指标;

    3.土地开发整理计划指标。

()建设使用国有土地

l 《土地管理法》  第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。     

l 《土地管理法实施条例》  第十九条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地,涉及农用地转用的,还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的,不得批准农用地转为建设用地。 

()农用地转用审批

《土地管理法》第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

权限:

l 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线项目和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。

l 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

l 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

农用地转用审批权限:

l 实行国务院、省级政府和经省政府授权的设区的市级政府三级审批。

l 我省是国家、省两级审批,省政府未授权市级审批。

l 农用地转用审批是按照规划和项目的批准权限来设定。

国务院的审批权限

1)省级人民政府批准的大型基础设施建设项目,国家批准的建设项目,涉及农用地转为建设用地的。

2)国务院批准的土地利用总体规划的城市南京、苏州、无锡、常州、徐州、南通、镇江、扬州、泰州九城市建设用地规划范围的农用地转用。

省政府的审批权限

除国务院审批权限以外的,涉及农用地转为建设用地的,由省人民政府批准。

()土地的征收

《宪法》第十条第三款规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

  《土地管理法》第二条也作出了同样的规定.

    土地征收,是指国家为了公共利益的需要,依据法律规定的程序和批准权限批准,并依法给予被征收土地的农民集体经济组织及农民合理补偿后,将集体所有土地变为国有土地的行为。我国的征地制度,是由《宪法》确立的。

l 《土地管理法》 第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:

    (一)基本农田;

    (二)基本农田以外的耕地超过35公顷的; 

    (三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

l 征收的程序:

l 《土地管理法实施条例》 第二十条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十七条

l 《江苏省土地管理条例》 第二十五条  

()征地公告

l 《土地管理法》第四十六条、第四十八条 

l 《土地管理法实施条例》第二十五条

()征地补偿

l 《土地管理法》

第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

第五十一条 大中型铁路、水电项目建设铁路土地的补偿费标准和移民安置办法,由国务院另行规定。

l 《土地管理法实施条例》

第二十五条 征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。 

第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。  

l 《江苏省土地管理条例》

第二十六条  土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费 

第二十七条 土地补偿费支付给行使土地所有权的农村集体经济组织。但被征用的属农民承包经营的土地,农村集体经济组织又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的,应当将不少于百分之七十的土地补偿费支付给被征地农民;

()临时用地

l     《土地管理法》  第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中,在城市规划区内的临时用地,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属,与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同,并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。

           临时使用土地期限一般不超过二年。

l 《中华人民共和国土地管理法实施条例》

     第二十八条 建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的,土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。 

l 《江苏省土地管理条例》

      第三十一条 临时使用国有土地或者农民集体所有土地的,由土地所在地设区的市、县人民政府土地行政主管部门批准。其中,在城市规划区内的临时用地,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属,与土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同,并按合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时用地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,不得修建永久性建筑物。临时使用土地届满,由临时用地的单位和个人负责恢复土地的原使用状况;无法恢复而造成损失的,应当承担相应的经济补偿责任。

 (十一)耕地占补平衡

耕地占补平衡考核办法(国土资源部令第33号):

       第一条  为加强耕地保护,规范耕地占补平衡考核工作,督促非农业建设占用耕地的单位履行补充耕地的法定义务;

      第七条  补充耕地的责任单位是:

      ()单独选址建设项目用,由建设单位自行补充耕地,建设单位为补充耕地的责任单位;

      ()因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求,按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,由收取耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的,有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位;

      ()因耕地后备资源匮乏,经省国土资源管理部门统一安排,通过收取耕地开垦费在本省易地补充耕地的,接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位;

      项目建设单位为补充耕地义务单位,地方政府为责任单位。

 

省政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征收标准意见的通知((苏政办发〔2011120号):

       耕地开垦费标准:苏北地区13/平方米,苏中地区17/平方米,苏南地区20/平方米;

      征收方式:非农业建设经批准占用耕地,用地单位不能自行占补平衡的,均需按规定缴纳耕地开垦费。非农业建设占用耕地在办理农用地转用审批手续时,应向省国土资源厅缴纳耕地开垦费的20%,另80%部分由省国土资源厅委托市、县(市、区)国土资源管理部门负责征收。

省集中的耕地开垦费纳入省级耕地保护补偿专项资金,统筹安排用于全省基本农田保护、农村土地综合整治和省以上重大项目占补平衡项目资金周转等相关业务和管理支出,确保全省耕地总量动态平衡。

 

省国土资源厅、财政厅关于印发《江苏省补充耕地指标交易管理暂行办法》的通知(苏国土资发〔201410号):

      交易价款包含竞得人按用地项目所在地标准应缴纳的80%部分的耕地开垦费和补充耕地指标交易费。省集中20%耕地开垦费,不包含在交易价款中,由竞得人在办理农用地转用审批手续时缴纳。

(十二)征地补偿安置

江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法(省政府93号令):

      2013121日起施行。

     原则:即征即保、应保尽保、分类施保、逐步提高。

     第十五条  大中型铁路、水电项目建设的征地补偿标准,按照省人民政府规定的征地补偿标准执行,国务院规定的标准高于铁路民政府的,执行国务院规定的标准。(同地同价,就高不就低原则)

第十六条  土地补偿费归被征地的农村集体经济组织所有,但应当将不少于70%的农用地土地补偿费支付给16周岁以上被征地农民。

       安置补助费用于16周岁以下被征地农民的生活补助和16周岁以上被征地农民的社会保障。

       第二十三条  社会保障资金的最低标准按照当地农村最低生活保障标准的1.1倍乘以139计算(包括安置补助费)。

被征地农民社会保障资金主要包括安置补助费及其增值收益和市、县(市)人民政府从土地出让等土地有偿使用收益中安排的社会保障费用。被征地农民社会保障资金不足的,由市、县(市)人民政府负责解决。

       注:政府从土地出让金中安排被征地农民社会保障主要指出让土地;划拨土地,政府没有土地收益,被征地农民社会保障费用目前均由项目单位支付,纳入项目总预算。

三、如何组织铁路项目建设用地报批

(一)用地审批流程

申报用地:项目单位凭发改部门开展前期工作的路条(项目建议书批复,不作为项目立项批文,项目立项批文为可研批复),确定规划选址,由规划部门出具红线图,申报项目用地。

土地预审

1.国土资源部门进行土地预审(接收项目单位预审材料。国家立项项目,省级国土资源部门初审,报国土资源部预审),符合用地要求,下发预审批复;

2. 项目单位委托有资质中介单位进行拔点定桩现场勘测定界。

申报用地计划指标。

    项目单位向国土资源部门申报用地计划,国土资源部门下达计划指标。

征地前程序

    1.告知。送达征地告知书,并组织张贴;

    2.组织确认、签名;

    3.申请听证并组织实施听证(规定5个工作日内不申请听证,视为放弃听证)。

市(县)审查并组织报批材料

     1.市(县)政府出具审核意见和用地请示;

     2.组织审查报批材料和图件

     3.市级国土资源部门审查;

     4.市级政府审查并由分管领导签名。

省级审查并组织报批材料

    1.省级国土资源部门全面审查用地报批材料并分别向国土资源部和省政府出具审查报告;

    2.省级国土资源部门组织报批材料报国土资源部。

国土资源部审查并报国务院批准

    流程:

     1.窗口接件初审;

     2.涉及司局审查(出具意见汇总至窗口,窗口发补正意见书至省厅;

     3.省级补正上报国土资源部;

     4.分管部长组织部审会审查;

     5.报国务院;

     6.交费(涉及新增用地有偿使用费,收费单邮寄至省厅,当地国土资源部门组织交费);

     7.国土资源部发项目批准文件。

省厅转国务院批复

    涉及耕地开垦费、农重金,项目所在政府交费后转批复文件。

项目所在地政府组织批后实施并供地

1.进行两公告一登记,对被征地农民和村组进行征地补偿,并涉及的被征地农民进行社会保障。

2.组织供地;

3.发土地使用权证。

(二)各级责任及其任务分工

市、县国土资源主管部门承担建设项目用地的基础性审查,对审查情况和申报材料的真实性负责。

1)受理建设用地申请,审查申请用地条件;

2)核实申请用地的权属、地类和面积;

3)履行征地报批前告知、确认、听证程序;

4)组织报件,向上级国土资源主管部门报告审查情况。

省级国土资源主管部门进行实质性审查,对审查内容和结论的真实性、合法合规性负责。

1)用地规划计划和预审意见落实情况(压矿、地灾前置至土地预审阶段,用地报批时不再复复审查) ;

2)申请用地现状;

3)土地利用和供应情况;

4)征地补偿安置情况;

5)补充耕地和补划基本农田情况;

6)土地复垦;

7)违法用地处理情况。 

国土资源部进行复核性审查,将工作重点转向加强批后监管,保障国家重点项目建设依法依规、及时合理用地。

1)部重点对省级国土资源主管部门审查报告中的审查依据和结论进行复核性审查,必要时依据有关规定进行实地核实;符合要求的项目用地,及时完成用地审查,上报国务院批准;

2)审查内容

1.省级国土资源主管部门的审查报告

2.建设项目用地呈报一书四方案

3.建设项目用地预审批复文件

4.建设项目批准、核准或备案文件

5.建设项目初步设计批准或审核文件

6.建设项目土地分类面积汇总表

7.建设项目勘测定界界址点坐标成果表

8.补划基本农田地块边界拐点坐标表

(三)征地程序

征地报批前

    1.告知征地情况

    2.确认征地调查结果

    3.组织征地听证

    4.拟定征地方案

    5.编制征地报批材料

    6.预存征地补偿款

(四)征地报批的内容及要求

符合土地利用总体规划;

非农建设涉及农用地的必须取得农用地转用计划;

占用耕地的必须实行耕地的占一补一

征收土地补偿标准符合规定、安置途径切实可行(93号令);

征地前履行告知、调查结果确认、听证等程序;

完成拟占用土地勘测定界、权属、地类调查。地类正确、权属明晰、四至清楚。

建设项目用地已按规定完成预审(是否压覆重要矿床证明材料、地质灾害易发生区的地质灾害危险性评估报告在土地预审前完成)

建设单位已提供项目批准(核准或备案)文件、初步设计批准文件、建设项目总平面布置图;

占用林地的,需附有权林业主管部门批准的《使用林地审核同意书》。 

(五)先行用地

    1、先行用地条件 

通过部用地预审、项目批准立项并完成初步设计(或设计审批部门确认项目选址和范围)的国家重点建设项目,可向部申请办理先行用地。 

先行用地应符合预审要求和土地使用标准,权属清楚,地类、面积准确;征地补偿安置应征得农民同意并确保补偿及时足额支付到位;动工建设不得超出先行用地批准范围。

2、先行用地范围 

桥梁、隧道、特殊地基处理等控制工期的单体项目,以及因工期紧或受季节影响确需动工建设的其他项目。 

3、先行用地报件要求 

纸质材料5件,电子数据1件,具体如下 :

   1.省级国土资源主管部门先行用地请示文件

   2.建设项目用地预审批复文件

   3.建设项目批准、核准或备案文件

   4.建设项目初步设计批准文件或国家有关部门确认项目建设的文件

   5.市、县人民政府对申请先行用地有关情况的说明及承诺

   6.申请先行用地的项目位置示意图

四、征地报批工作需把握的重点及难点

(一)省级部门立项的项目审批组卷及要求;

(二)省级以上部门立项的项目审批组卷及要求;

(三)项目涉及的安置用地的报批方式及要求;

(四)临时用地审批及要求;

(五)耕地占补平衡要求;

(六)节约集约土地和保护耕地相关要求。

    

五、铁路项目用地报批过程中存在的问题

(一)违法用地及责任追究;

(二)核减用地规模;

 1.超11安置用地规模(安置用地超指标,地方项目搭车现象);

 2.非主线项目建设项目(建筑和构建物);

 3.项目设计发生变更。因项目设计发生变更,原有勘测定界数据无法使用,必须对变更后的项目主线进行重新勘测定界。确保数据一致。

(三)项目拆分报批

六、征地涉及的补偿安置及规费

(一)土地补偿费;

(二)安置补助费;

(三)对被征地农民社会保障费用(包括安置补助费部门);    

(四)规费:

        1.农重金;

        2.耕地占用税;

        3.耕地开垦费20%部分(占用基本农田40%);

        4.新增建设用地有偿使用费(苏政办发〔2011117号)。

注:以上费用要纳入征地成本。

 

责任编辑:费菲

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