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共有房产还贷部分该如何继承

2019-08-15 15:47

基本案情:

原告闵某某与被告陈某系继父女关系。原告系被继承人黄某与闵某婚生女,后黄某、闵某离异,原告随闵某共同生活。陈某与黄某于2010年10月办理结婚登记手续,二人婚后未生育子女。2010年11月,被告和黄某共同购买房产一套,总价24.9万元,首付7.5万元,按揭贷款17.4万元。黄某因患精神疾病于2014年1月服毒自杀,后陈某继续偿还贷款至2016年8月且共还款本金及利息计5.8万元。因城建改造,该房产于2016年9月被拆除,拆迁补偿款72万元已付陈某,未还贷款及利息8.8万元由拆迁部门统筹分配付清。黄某身前未立遗嘱,其父母已故。原告将陈某诉至法院,要求继承该讼争房屋四分之一的拆迁利益份额。

问题:是否支持原告的诉讼请求?若支持,利益为多少?

评析:遗产系公民死亡时遗留的个人合法财产,本案讼争房产系陈某和黄某的夫妻共同财产。黄某过世后,其享有的该房产份额属于遗产,黄某生前未立遗嘱,其遗产亦未分割,本案当事人均系第一顺序继承人,依法享有平等的继承权。讼争房产已被拆迁,相关拆迁利益应由继承人依法继承。讼争房产一半归陈某所有,另一半属黄某遗产,应由原、被告依法继承。故,原告有权继承该房产拆迁利益的四分之一。

本案中,被继承人死后该遗产没被继承,被告仍一直在偿还银行按揭贷款及利息。该房产首付款系被继承人和被告共同支付,该遗产的银行按揭贷款处理具体可分为三个阶段:第一阶段为2010年11月至2014年1月期间,因系陈某、黄某夫妻共同财产,二人共同还贷支付的款项6.8万元及其相应财产增值部分属于法定继承范畴,此部分利益可按照四分之一比例由原告继承;第二阶段是2014年2月至2016年8月期间,因贷款实际由被告继续偿还。

依继承法的规定,继承从被继承人死亡时开始,本案中黄某于2014年1月过世,该房产截止2016年8月欠银行按揭贷款一直由被告陈某继续偿还,故在此期间被告所偿还的贷款及利息5.8万元应属于被告个人财产,该部分款项及相应增值部分应从拆迁利益中予以扣除,具体可参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条的规定处理;第三阶段贷款未偿还余款因拆迁由政府统筹分配款项,该部分8.8万元本应由被告继续偿还,但因涉拆迁该部分收益理应归于被继承人和被告二人名下,若将此收益归于被告一人,则对被继承人实属不公。

本案中,只要计算出属于被告个人财产部分的增值额,即可得出原告应继承份额的数额。关于增值部分数额的认定,各地法院做法不一,计算结果也存在较大差异,但笔者认为最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考》总第65期中关于共同还贷款项及其相应增值部分的意见具有指导意义,即该部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称的不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,而不动产成本包括购买时不动产的价格加上共同还贷的利息部分,如若产生其他费用,如契税、印花税、营业税、评估费等也应一并加上。从上述分析中,我们可以看出,原告所应继承的讼争房产拆迁利益,需要扣除属于被告个人财产部分,再按比例继承。

现拆迁款共计72万元,购买时房价24.9万元,利息4万元,偿还贷款5.8万元,则可以算出此房的升值率为249%,被告个人还贷款项及其相对应增值部分为249%×5.8=14.4(万元),则原告可继承该房产拆迁利益为(72-14.4)×1/4=14.4(万元)。

句容法院

责任编辑:费菲

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