“主力户型应是各个阶段满足当前经济发展需要，需求量大、体量集中的户型，现阶段和未来几年的主力户型应该是中小户型”，市永安房产黄勇毅总经理说，“镇江房地产经过近十年的发展，市场历经了单位分房、定向开发、经济适用房和低档商品房、中高档商品房这几个主要阶段，消费需求呈梯级增长，而消费者每次置业都是过渡性的。”

　　2005年，在新一轮的新政之下，我市房地产市场充满了彷徨，整个市场曾一度低迷，在开发商充满观望放缓开发步骤的背景下，以城市主场等为代表的中小户型项目在房产市场占尽风骚。

　　时下，“户型减肥”正成为镇江楼市最流行的一件事。对于绝大多数普通住宅项目而言，布局合理、功能齐全的100平方米左右的二居室或120平方米以下的三居室取代了前几年150平方米左右的大户型，成为开发商力推的主力户型。而中小户型的二手房更是十分抢手。

　　从去年10月秋季房展会上最终成交的商品房中，多数为100平方米以下的中小户型。记者日前也采访了几位开发商老总，他们透露，最受欢迎的户型是建筑面积90平方米左右的二居二厅、100平方米左右的二居二厅二卫、120平方米的三居二厅等。据开发商介绍，目前100平方米左右的房子非常好卖，是取决于目标客户群和目标市场。现在的消费主流群是青年白领，多是两口或三口之家，对这样的消费群体而言，80―120平方米显然是最经济最实惠的。显然，来自消费市场的变化无疑是诱发开发商随机应变的重要因素。相比之下，许多大面积住宅无论位置如何，问津的人数大为减少。

　　由恒顺置业开发的“恒美嘉园”，在项目前期策划阶段，就针对年轻教师和科研人员，设计了一定比例的两房和两间卧室加一间书房的小三房，面积在102―114平方米的中户型每次开盘都深受消费者好评。国信房产的营销部经理说：“消费者购房日趋理性，住房观念成熟，针对实际收入来选择面积合理的户型。以深圳、上海等发达城市为例，通过设计领先来满足居家需求，90平方米的建筑面积也能做成空间感觉很舒适的三房，做中小户型产品是国信房产的一贯优势，其产品比起其他同类产品更科学、实用。依据精密的市场调查、严谨的工作态度，国信房产已为白领阶层享有颇高声誉的楼盘之一，而今后还会根据市场及客户需求推出更多、更好的产品。”

　　天和房产营销总监说，“镇江市三口之家的家庭结构是主流，三房应是最稳定的需求。随着未来生活质量的提高，家庭生活还会产生更多入户花园、阳光房、大露台等室内空间以及室外环境等具备附加值的消费需求。以相对现阶段来说还算是高档项目的‘天和星城’，在开盘期间，120平方米舒适型的三房首先被一抢而空。”

　　而上海达润公司经理封辉认为，目前中户型畅销反映出我市的房地产市场现阶段产品供应不够丰富，中等收入家庭购房消费、特别是年轻人一次置业需求增大，前几年总价适中、面积合理的中户型过度缺乏而没有得到有效释放，故市场表现出中户型供不应求的现象。

　　对于目前大部分楼盘的主力户型呈现面积回归的趋势，各业内人士道出原因，主要归结于这三点：房价上升改变户型供应、理性消费改变户型需求、设计成熟减少无效面积。

　　市永安房产黄勇毅总经理告诉记者，前几年市场引导大而不当，老百姓购房追求面积，现在则追求户型功能齐备、布局合理、空间尺度和长宽比例恰当，对住宅综合品质提出更高的要求，消费需求从“量变”到“质变”。其实房价是主力户型从“量变”到“质变”的调节杠杆，市场竞争逼得开发商进步得很快，促进楼盘综合质素提高，户型设计成熟。

　　一项专项研究表明，与2002年相比，全国各大城市2003至2004年25－35岁的购房群体所占的比例下降了10.4％，而25岁以下的购房群体，相应比例上升了8.9％，而其他年龄段基本没有太大区别，这表明30岁已经作为购房者群体的一个分水岭，而25岁以下群体更是需求旺盛。调查结果显示，中低收入的年轻人不但加入了买房的行列，而且25－35岁年龄段的青年人还成了购房的主力军。这些年轻人又多是由外地到城市里来谋求发展的，他们一般都工作了3年左右，由于财力有限，只能选购小户型的房子，先解决居住问题。

　　购房消费群体年轻化和欲购房者家庭收入的降低，都影响到主力户型的变化。这样的消费群体需要的是经济型住宅，而非享受型住宅。调查同时显示，从居住家庭人口以及结合年龄的数据来看，目前购房者基本上都处于单身期或者新婚期，居住以1～2人为主，所以从购买动机上看，过渡型购房的可能性较大，对中小户型面积的产品需求比较强烈。

　　对于楼市消费结构的变化，有专家认为，一方面是由于居住观念、家庭结构的变化。目前城市家庭人口数普遍变小，儿女结婚后即使在同一城市内，也大都与父母分开居住，家庭结构一般为三口之家，住宅结构与相应满足三口之家居住的二房一厅居多；另一方面，高速增长的房价已远远超出购买力的承受范围，大部分城市居民只能以降低居住舒适性、减小居住面积从而起到控制总房价的作用，显然住房需求更加注重经济实用。

　　通过一些数据对比分析发现，我市各板块100平米以下面积段的住宅供应与销售比例均低于需求比例，供需倒挂的情况较严重，因此未来市场供应应根据各板块的实际情况均向100平米以下的中小住房倾斜。101至120平米的三房的供需情况各板块差异较大，东部板块和南部板块基本持平，西部和城中板块供小于求；各板块121平米以上面积段各套型基本均处于供销比例较为接近。因此在今年开发过程中，开发企业应充分把握供应、销售以及潜在需求市场的变化，挖掘市场空缺，找准目标客户群，以使自己的产品在激烈的市场竞争中立于不败之地。