房产

07政策08见效今年楼市看点多

2008-01-09 16:14:59 京江晚报

谢勇

08政策：后续性强　不断推进

　　回顾2007年，虽然一系列调控政策仍然没有阻挡2007房价上涨之势，但时至年终，人们已经分明感到了楼市降温的气息。一些由强大的政策后劲导致的调控效果正在显现出来。
　　据我市相关管理部门预测，随着住房结构调控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政

策的跟进，房地产宏观调控效果将在2008年进一步显现。
　　有业内人士分析：2008年后续政策主要方向将从改善供应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资需求是持续的调控目标。其中，改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，市场供应向保障性住房倾斜。廉租房(户均50平方米)、经济适用房(户均60平方米)，以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入人群的居住要求。
　　由此，2008年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中90平方米以下住宅项目的土地、价格、分配受政府管控，面对市场主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓励；市场化部分，主要是大面积高档商品房部分面临高地价、高税赋。

    08房价：涨势暂停　交易下降

　　让人扼腕叹息的坚挺房价，在2007年将要结束时终于有了些许松动。12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。
　　从各地反馈的信息来看，广州房价去年11月降幅近10%，成交量大幅萎缩，同比下降41.1%。深圳去年10月份新房均价较9月下跌约一成。多数此前房价涨幅较快城市传出交易量缩水，甚至房价下降的消息。
　　而此前，2007年一直被房地产从业者看做疯狂的暴富之年，尤其是5月之后。从2006年1月到去年4月，全国房屋销售价格指数涨幅一直在5.5%左右波动，但到了5月，房价走势如脱缰野马，直线上升。10月涨幅达到9.5%，接近2005年最高点。到11月，涨幅破10.5%。去年前10个月，房价增长超过50%。
　　但是，根据最近两个月的市场情况，专家预测，2008年房价不大会重演去年的脱缰之势，而是重回稳定，甚至在第一季度可能出现一定范围的调整。
　　多种迹象在印证这一预测。2007年12月3日至5日，中央经济工作会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。房地产行业受到的资金压力首当其冲。另外，市场存量土地的激活将进一步增加市场供给，缓解供需矛盾。

    08信贷：利率上浮前紧后松

　　从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平。至2007年9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，特别是居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。
　　大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、楼市价格不断上涨。正是在上述的背景下，政府明确地提出了从紧的货币政策。
　　根据去年各家银行的中报显示，多家银行的存贷比都已逼近了监管的上限，个别银行的存贷比当时甚至已经超过了75%的监管红线，2008年控制贷款增长已提高到一个相当高的政治高度。
　　镇江银行界人士透露，今年银行除了会对房地产企业的贷款在总量上加以控制外，可能还会严格地控制贷款的发放节奏。
　　此外，今年银行对房地产企业的另外一个调控思路就是从开发贷款的利率着手，即房地产企业的贷款利率会在基准利率的基础上进行一定的上浮。银监会负责人曾透露，房地产企业贷款总量和利率调整的最终方案，将会在农历鼠年春节以后推出。

    08年将成住房保障年

　　“攻城为下，攻心为上。”《孙子兵法》的这句名言描述了去年并预示着今年保障性住房政策落地。特别是，不久前建设部增设的住房保障与公积金监督管理司，更加重了保障性住房的砝码，形成对普通商品房的冲击。
　　“与其说是调控市场，不如说是调控政府。”建设部增设住房保障司的意图非常明显，从中央政府层面建立起保障性住房管理机构，并且监管、调研各地方政府落实保障性住房政策，确保保障性住房强势推进，不打折扣。
　　2007年8月，随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》浮出水面，在某种程度上给在市场化的单行道上一路飙升的房价在人们心理上踩了一脚刹车。随之而来的是相应的政策法规在年底落地，以《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法为代表保障性住房管理的出台，让低收入家庭吃了一颗“定心丸”。
　　实际上，在中央政府建立住房保障机制的同时，各地的细化政策正纷至沓来。此外，在住房保障方面的多项政策正在形成合力。2008年，保障性住房政策必将深层次填补和平衡房地产市场需求量。