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从“受典单”看以前的房产交易

2021-01-29 14:40

近日,市民王先生淘到一张新中国成立初期的“受典单”,且是镇江本地事例,他找到记者希望了解一下背后的故事。

“受典单”共五折页

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图1

这张“受典单”五折页(图1),米黄色宣纸,每折页长24厘米,宽9厘米。第一页为封面,分上下部分,上部为圆形篆书朱印,内有“万事如意”篆字,其上用毛笔书写“受典”。下部为红色线框,类似于版画套色印刷,有红蓝黑三色,图案为亭台楼阁,红色填充建筑,蓝色描绘白云及海水,红线框左上角还有“瑞记号”三字。

王先生认为,“瑞记号”是印刷这种文书纸的商号,当年这种现成套色印刷的空白纸在文具店中都有售,是专门书写契约、借约等各种合同文书,以示对订立各方的重视和尊重,而不是随便找张纸来写。王先生还发现,在线框内还有两道毛笔线,这可能也是写“受典单”时的规矩——除了在封面篆书印上写明“受典”外,还要在下面图案线框内画两下,这到底有啥含义?还有待解读。

来看“受典单”内容,通篇蝇头小楷,繁体,书写规范,可以看得出“受典”各方请了写字先生。第二页交待“受典”事由:“立受典瓦住平房文约人潘子春,今受典得金山路四十二号邹镜名下自置瓦住平房,前进三间两厢自住,当日凭公证人议定典价中熟米拾伍石整,其米按照中粮公司当时批发折价交与出典人亲手收讫(另立收据),期限四年为度,期满后出典人仍备原米数折价取赎,并将双方议妥事项列后共同遵守。”

“受典”中规矩不少

“受典单”有五项条款。

第一条是“典价米拾伍担另立收据,米不生息,房不起租”;第二条是“典价米拾伍担合重两千两百伍拾市斤,按当时中粮公司批发折价兑付,嗣后期满出典人仍备原典米数折价回赎”;第三条是“典期四年,由一九五三年四月十日起,至一九五七年四月十日止,期满时出典人托出原价米拾伍担,受典人自行迁让不得异言”;第四条是“在四年期内,出典人不得加典或高价另典他人,亦不得挜买出卖,情事如因生活实在困难,前后三进全部变动时,凭得公证人除托原价拾伍担米取赎外,至于损失费由公证人按照具体情况津贴之,如该房有倒墙屋漏等情,均归出典人负责修理,受典人以自住为限,不得转典或转租”;第五条是“在典期内,该房地租由出典人负责,房捐归受典人承担,大门出入通行无阻,自立约之后,两无异言,今欤有凭,立此受典瓦住平房文约为照”。下面是时间,“公元一九五三年四月拾日立”。

综上,可认为是出典人将“协兴机面作”店铺,交给受典人潘子春,以换取拾伍担米,四年后出典人如要赎店还需拿出拾伍担米。按法律上的理解,出典一般是房屋出典,指承典人支付房屋典价而使用出典人的房屋,出典人于典期届满时,返还典价赎回房屋或不回赎而丧失房屋所有权。现在法律框架下,仍支持这样一种古老的交易方式。如今也可称其“产权出典”,指产权所有人将房屋等产权,在一定期限内典当给其他人使用,而取得资金的一种融资方式。

交易请亲友来见证

上述房产交易案例中,大家可以看到很多见证人。

“受典单”第五页是订立各方的落款和印章。他们分别是:受典瓦住平房文约人——潘子春,公证人——方学金、谢广发、张晓伯、薛素珍,中人——孙兴堂。这六人下面皆盖有各自名章。原来,当年的这种房产交易基本上与民国的差不多,一定要有证人在场。因此,当事人一般会找亲戚朋友、同事邻居或有一定声望的人士,共同见证交易过程,自然签字盖章或画押是必须的。

当然,这里面也有一些细微差别。比如公证人与中人,前者亲戚朋友、同事邻居都能胜任;而后者则需要一些人脉广、人缘好的人士,更何况他们还有房屋交易的佣金拿。旧时规定房产交易必须有经纪人从中居间签字,买卖双方即使直接谈判成功,也需另约中间人签字,才能办理手续。

同时,“受典单”最后一页上部还贴有四枚面值“贰百圆”的“中华人民共和国印花税票”,上面还盖有两枚椭圆形公章,内容为“镇江、协兴机面作、金山路四十二号”(图2)。“受典单”上贴税票的方式也是沿袭民国的做法,某种意义上,这也是一种协议生效和取得政府认同的方式。

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图2

记者注意到,在“受典单”第四条,特别提及“如该房有倒墙屋漏等情,均归出典人负责修理”。这可能是与现在法律条款不太相同的地方,现在在典期内,承典人不但享有对房屋的使用权,而且有转典和出租权,并负责房屋维修。从这个角度来看,它完全推翻了这件“受典单”上第四条注明的“受典人以自住为限,不得转典或转租”的提法,给了承典人很大的施展空间。

民国镇江的“土地确权”

民国时期,镇江房地产管理以土地管理为主,先后进行过两次“土地确权”。

民国初期政府为增加收入,清理镇江官产并大量变卖,甚至沙洲芦滩沿在水底,即招标放领,俗称卖水影地。由于土地经界不清,执业凭证繁多,虽曾两次验契,但产权纠纷仍大量存在。民国十八年(1929年)设立镇江县土地局,先后进行土地清丈、测绘、建立地籍,办理土地登记等项工作,历时数载,后因抗战中断。

解放前的房产多数为私产。公房,特别是居住公房极少,出租的仅百余间。另外有会馆、公所、寺庙、尼庵等房产,还有外国的领事馆、医院、洋行等房屋。民间房地产典当、买卖,常以中人说合成交,政府则以契税加以管束。租赁房屋一般收取押租、行租,形式多样,条件苛刻。自镇江为江苏省会后,随着人口增多,住房紧张,房租不断高涨。镇江沦陷时,有13000多间房屋被日军烧毁。

抗战胜利后,镇江县政府对公有房地产进行清理,恢复土地管理机构,进行地籍整理和补办登记,经清理,确认官产土地33.6亩,地方公产土地93亩、滩地600亩,教育公产土地33亩。同时接收了一批汪伪汉奸的房地产,但有人乘机从中勾结串通,填造伪证,将房地产化为己有。新中国成立前夕,公共房屋遭受到不同程度的破坏。

民间“白契”困扰各方

准确地说,民国镇江两次“土地确权”的背后,是一团乱麻、数量庞大的民间“白契”的存在。

“受典单”属于契约。民国时,契约已深入到社会方方面面,其中尤以房契、地契最多。作为传统意义上的农业大国,中国长期奉行“以农立国、重农轻商”的政策,土地和房产一直是人们追求的主要财富,而房田交易契税也是历代政府赋税的重要收入之一。因此,政府对房田交易都有律法章程,要求缴纳契税,再由官府加盖官印。但实际情形是,由于契税历来较高,老百姓图省钱,往往不去备案,仍用一张没经过官方盖章的“白契”做产权证明。

在民国以前,中国没有土地证和房产证。地主想证明某块土地属于自己,得靠地契;业主想证明某处房产属于自己,得靠房契。地契是买地的文书,房契是买房的文书。用现在的话讲,两者都是不动产买卖合同。

古代的不动产买卖合同跟今天的不大一样,它们有两大特色:一是内容简略,一份合同少则几十字,多则几百字,往往一张纸就能搞定。且一般只写明不动产位置、面积和成交价,并无太多赔付条款,更没有质量保证书;二是模糊不清,很多重要信息被忽略。如民间很多合同上往往只有卖方和中间人签字,没有买方签字。或即使有,也只有姓,无全名;或有全名,只是化名,非真名。这样一份要素不全、模糊不清的不规范合同来做产权证明,必然会滋生大量房产纠纷,困扰各方当事人,进而造成严重的社会问题。

平房住宅计划屡搁浅

众所周知,整个民国时期的主题就是战争,军阀混战和抗战让国家的经济和建设停滞了很多年。在这种历史条件下,无论在哪里,房产一定是稀缺资源。

镇江成为省会之前,城区人口约有14万左右,住宅多为私人所有;除少量二层楼外,大多为小瓦平房和草房。据民国十八年统计,城区3万余户中,贫民住宅7286户,草房14411间。省府迁镇后,至民国19年,人口增至18万以上,住房日渐紧张,房租不断上涨,地产买卖开展活跃,住宅有所发展。富户建的大多为三间二厢中式楼、平瓦房,多的几进成片,好的厅室楼院俱全。一般市民建瓦平房或租屋居住,贫困户则建草房、棚屋栖身。民国二十六年西门大街成为商业繁华地段,市面房屋按省厅规定式样建造,私人相继翻造一些店面。这一期间,省会建设虽有取缔茅屋、建设平民住宅计划,但均未实现。抗战胜利后,房屋修缮、私人建房有所增多,但江边平政桥一带仍棚屋栉比,政府建房规模不大,且多为机关用房,住宅极少,建设平房住宅计划一再搁浅。

时局动荡之下,民国政府无力推进房屋建设,导致镇江城市住房供给极为有限,房产交易一般限于旧房买卖。与此同时,我市大量的城市贫民虽对住宅有迫切需求,却因通货膨胀和相对贫困而无购买力。于是,在住房需求增加和住房供给严重不足的双重打压下,民国后期的镇江始终存在着一定的“房荒”现象,甚至一直延续到了新中国成立初期,这可能就是这桩“受典”交易得以成交的原因。(竺捷)

摄影 竺捷

责任编辑:阿君

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