近代镇江契约略谈

文/张峥嵘

近代镇江被迫开放通商口岸，英国人在镇江开辟英租界，外国人永租或购买租界土地后，取得的并不是中国传统的土地执业凭据，而是一些在当时十分特殊的土地文契。清末民初时期，镇江社会上出现了传统土地契约与租界开辟后的特殊契约共存的状况。

第一类是中国传统土地契约。开埠前镇江府、丹徒县土地产权凭证有田单、方单、烂单、割单、代单、印谕、县照、部照、芦课执照、司照等，分别由不同衙门在不同时期、不同地区发行，各种契证发放官衙不一，真伪难辨，常引起交易纠纷，且受到地方势力的干预。

开埠前夕，镇江的房地产经济活动已有契买市房、宅基、田地、房屋租赁活动等交易方式，并已形成某些惯例：（1）房、地契证已普遍地作为有效的法律凭证；（2）租赁房屋或分租房屋大多局限于同业、同乡之内；（3）清朝地方政府对房产、土地买卖等活动的管理程序繁琐，买卖双方必须将契证呈送到府或县，由镇江府或丹徒县府“照单核明”、“造册”、“用印”、“备案”，会馆、公所等商民团体契买或契当房地时，不仅有中保，大多还由地方政府县衙出面勒石立碑，然而，对于田单过户的处理，只是在原田单上签注新户名，甚至只是将原田单按照分户情况，分割成数份，同时办理粮串，并收取契税；（4）士绅、地保等地方势力进行控制干预。

民国三十六年东乡手书文契 图：张峥嵘 摄

从一份镇江东乡民国三十六年手书卖山地文契可知，除了卖房人盖章或划“十”外，乡长、保长也都在契约上盖章。从这些基本特点来看，一方面，房地产交易中已经以契证为据；另一方面，繁琐的手续、种类繁多的契证和各种乡俗极大地限制了土地买卖。这些弊端的存在与近代房地产业的发展已不相适应，要求政府加以变革。

第二类是特殊土地契约。1861年英人开始在镇江永租土地时，在向中国业主的租赁过程中，英人取得的是田面权，并未取得土地所有权，因而中国业主并不将田单送交英人，而英人也认为田单之类的中国传统契约不严谨，因而双方另立名为“租地议单”的出租地契，将双方议定的条件注明。在交易过程中，外人发现了中国传统契约的弊病，因而出现了一些特殊土地契约，包括“租地议单”、“道契”、“县契”、“皇家租契”、“工部局契”、“公馆契”、“领事署契”等多种形式的契约。

镇江英租界开辟后，英国领事馆为方便侨民租地，设立土地事务办公室，即领事馆土地股负责将租地人的租地申请转送道台衙门，经道台衙门批准后再将道契转发给租地人。租地人申请领取道契，在与业主商定地价后，必须前往领事馆土地股填写申请表，说明所租土地所在地点、面积、四至，并附上有关契据。领事馆土地股对这些契据作初步审查和编号，加盖领事馆印记后转送道台，转送时必须附上中文译本，道台在道契上加盖印章或批注后再退回原转送的领事馆土地股，再由之发给承租人。因此，该机构实质是属于产权登记机构。

最初，出租地契并无固定格式。1847年底，上海租界中外双方共同认可的地契样式便被确定，并被称为“道契”，镇江开埠后传到镇江。不久，因为在租界中永远出租土地实质即是出让土地的所有权，所以，在一块土地租出时，原来的田单便告作废，由中国业主送交租地的外人，作为外人办理道契时的附件。这样，在镇江英租界中，一种独特的土地文契逐步取代原来的地契，使界内出现田单、道契并存的局面。

镇江近代153号道契 图：张峥嵘 摄

近期，笔者从英国国家档案馆发现了镇江英租界许多土地契约的资料，其中在镇江伯先路上江照庵地块的购买过程中，我们就发现了这种情况。该资料编号为馆藏fo678/323号，资料袋中有镇江常镇道海兵备道印刷好的格式契约，上面标注了购买人、约租户、田亩数、四至范围、价格（永租银）及年租（实际上是每年契税）等项，道契的编号为153号。从该道契上可知，合约租业户为江照庵尼僧清修，永远租给英国人高士彬。很明显，在这份道契中，外人与官府都是得利者，而原地块所有人却被剥夺了土地所有权及使用权，成为最大的受害者。