镇江市市区住宅专项维修资金管理办法解读（之二）

（四）使用

维修资金的使用，可以经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主并且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主委员会在任期内执行。

维修资金的使用，也可以按照维修涉及利害关系的物业管理区域，以幢或者单元为单位区分所有，经维修利害关系范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主并且占总人数三分之二以上的业主同意。

政策解读（参见第十三条）

①专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；②建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。③业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;④总人数，按照前项的统计总和计算。例如某一幢楼有10户房屋，其中7户属于同一业主，则该业主在人数上的表决权只能算一人，该业主同意使用维修资金时，并不能直接构成双三分之二同意。详情请参阅法释[2009]7号文件及《江苏省物业管理条例》。

（五）使用

物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、居（村）民委员会、相关业主为维修资金使用的申请人。下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

政策解读（参见第十二条、第二十条）

维修资金使用的申请手续，之所以将物业服务企业放在第一顺位，是因为根据《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》（苏工商合〔2018〕173号）中的内容，物业共用部位、共用设施设备的养护和管理属于常规物业服务的内容，只有当保修期满后的大中修、更新和改造符合动用住宅专项维修资金条件的，才可申请使用维修资金。如果没有物业企业，由业主委员会或物业管理委员会、社区办理申请，由于申请人涉及征集区域业主签字、组织实施维修工程等诸多工作，故将单个相关业主放在最后顺位。关于房屋保修期：根据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

《商品住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》（建房〔1998〕102号）中规定的保修期主要针对单户住宅，包含该户门窗翘裂、五金件损坏等保修内容，与住宅专项维修资金用于共用部位及共用设施设备的性质不同，不同购房人在某一小区或某一幢楼购房的时间及交付日期一般不会相同，故按每户交付使用的日期作为保修期等时间点不能适用于共用部位、共用设施设备的保修期计算。

（六）使用

维修资金使用时，由相关业主按照比例分摊。涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支。涉及未售出物业的，建设单位已经交纳维修资金的，在维修资金中分摊；未交纳的，由建设单位承担。

维修资金使用采取所有权人决策、受益人和负担人相一致、政府监督的原则，按专有面积占总面积的比例分摊维修费用，从相关业主专有账户中支出。

政策解读（参见第十四条）

①涉及整个小区的维修如监控、道路、道闸、小区消防等，由整个小区的业主分摊；

②涉及整幢楼、整个单元的维修如电梯、楼内消防等由整幢楼、整个单元的业主分摊；

③特殊情况根据现场查勘结果而定。